Wat is het en wanneer wordt deze clausule gebruikt?
In de model koopovereenkomst, vastgesteld door het VBO, de NVM, VastgoedPRO, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis, zijn allerlei bepalingen opgenomen om de koop juridisch zo goed mogelijk vast te leggen. In sommige gevallen is het echter wenselijk om hier bepalingen (clausules) aan toe te voegen. Eén van deze clausules is bijvoorbeeld de ‘niet-zelfbewoningsclausule’.
Wanneer een ‘niet-zelfbewoningsclausule’?
Een verkoper moet bij de verkoop van een woning zowel in de vragenlijst als in de koopovereenkomst een aantal zaken over de woning verklaren. Dit gaat om eigenschappen die het pand wel (of niet) bezit, en dan met name bouwkundige eigenschappen. Je kunt je voorstellen dat een verkoper die zelf niet in het pand heeft gewoond niet of niet volledig op de hoogte is van deze informatie.
Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer erfgenamen of een executeur testamentair de woning verkopen. Maar ook wanneer je een woning als belegging hebt gekocht, er zelf nooit gewoond hebt en de woning vervolgens weer verkoopt. Of wanneer je een woning vanuit je rol als bewindvoerder verkoopt.
Een ‘niet-zelfbewoningsclausule’ in de koopovereenkomst voorkomt dat verkoper schade moet betalen
Wanneer er een ‘niet-zelfbewoningsclausule’ is opgenomen in de koopovereenkomst mag de koper niet verwachten dat de woning geen gebreken heeft. Sterker nog: de koper moet op zijn hoede zijn voor eventuele gebreken en er rekening mee houden dat de kosten voor het herstellen van eventuele gebreken niet op de verkoper verhaald kunnen worden.
Een koper heeft altijd een onderzoeksplicht, maar zeker in het geval van zo’n clausule is het belangrijk om als koper extra onderzoek te doen door bijvoorbeeld een bouwkundige keuring te laten uitvoeren.
Hoe wordt de ‘niet-zelfbewoningsclausule’ beschreven?
De ‘niet-zelfbewoningsclausule’ luidt als volgt:
"Koper is geattendeerd op het feit dat verkoper het verkochte niet zelf heeft gebruikt/bewoond en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen van c.q. gebreken aan het verkochte, waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeen gekomen, dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico en rekening van koper komen en dat bij de vaststelling van de koopsom hiermee rekening is gehouden."
Rechtspraak
Ook uit rechterlijke uitspraken zoals deze uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam en deze uitspraak van de Rechtbank Limburg blijkt het belang van het opnemen van de ‘niet-bewoningsclausle’.
